Ile zarabia deweloper? Rozwiej mity o zyskach i pensjach

Branża deweloperska, choć często postrzegana jako niezwykle lukratywna, kryje w sobie wiele niuansów, zwłaszcza jeśli chodzi o kwestie finansowe. W tym artykule, jako Elżbieta Borkowska, zagłębię się w temat zarobków w deweloperce, analizując go z dwóch kluczowych perspektyw: realnych zysków, jakie generują firmy deweloperskie z realizacji projektów mieszkaniowych, oraz wynagrodzeń, jakie otrzymują specjaliści zatrudnieni w tej dynamicznej branży. Zrozumienie obu tych aspektów jest kluczowe zarówno dla potencjalnych nabywców mieszkań, jak i dla osób rozważających karierę w tym sektorze.

Kim jest deweloper? Zyski firmy a pensje specjalistów

Warto od razu rozwiać jeden z najpopularniejszych mitów krążących wokół branży deweloperskiej, a mianowicie ten o 30-40% zysku dewelopera. Ta wartość, choć często powtarzana, odnosi się w rzeczywistości do marży brutto czyli przychodu pomniejszonego jedynie o bezpośrednie koszty budowy i zakupu gruntu. Prawdziwy, realny zysk netto, który zostaje w firmie po odliczeniu wszystkich kosztów (w tym administracyjnych, marketingowych, finansowania i podatków), jest znacznie niższy i oscyluje w granicach 15-20%. To kluczowa różnica, którą często pomijamy w publicznej dyskusji.

Wizerunek deweloperów w Polsce jest stosunkowo negatywny. Tylko około 25% Polaków ma o nich pozytywną opinię, często postrzegając ich jako głównych winowajców wysokich cen mieszkań, co wynika z niezrozumienia struktury kosztów i marż.

Jakie są realne zyski dewelopera na sprzedaży mieszkania?

Jak już wspomniałam, kluczowe jest zrozumienie różnicy między marżą brutto a zyskiem netto. Średnia marża brutto na jednym mieszkaniu w Polsce w ostatnich latach oscylowała wokół 140 tysięcy złotych. Jest to kwota, która na pierwszy rzut oka może wydawać się bardzo wysoka, jednak musimy pamiętać, że z niej pokrywane są wszystkie pozostałe koszty, które ostatecznie redukują ją do znacznie niższego zysku netto. To właśnie te dodatkowe wydatki sprawiają, że realne zarobki dewelopera są inne, niż mogłoby się wydawać.

• Zakup gruntu: To jeden z największych i najbardziej zmiennych kosztów, który może stanowić znaczący procent całkowitych wydatków. Cena działki zależy od lokalizacji, przeznaczenia i warunków zabudowy.
• Koszty budowy: Obejmują materiały budowlane, robociznę, wynajem sprzętu, a także koszty podwykonawców. Są to wydatki bezpośrednio związane z wznoszeniem budynku.
• Koszty projektu i pozwoleń: Opracowanie projektu architektonicznego, uzyskanie niezbędnych pozwoleń i licencji to proces czasochłonny i kosztowny.
• Koszty marketingu i sprzedaży: Promocja inwestycji, stworzenie biura sprzedaży, wynagrodzenia dla agentów to wszystko generuje znaczące wydatki.
• Koszty ogólne: Utrzymanie biura, wynagrodzenia dla zarządu i pracowników administracyjnych, księgowość, obsługa prawna te koszty są stałe, niezależnie od liczby realizowanych projektów.
• Obsługa finansowania: Kredyty bankowe na zakup gruntu i budowę to standard w branży. Odsetki i prowizje z nimi związane potrafią znacząco obciążyć budżet projektu.

Przechodząc do konkretów, realny zysk netto dewelopera, po odliczeniu wszystkich wymienionych kosztów, jest znacznie niższy. Moje analizy wskazują, że na przykład w Warszawie zysk netto na metrze kwadratowym mógł wynosić około 3000 zł. Oznacza to, że przy sprzedaży typowego 50-metrowego mieszkania, deweloperowi zostawało realnie w kieszeni około 70 000 zł. To kwota, która, choć nadal znacząca, daleko odbiega od powszechnie wyobrażanych setek tysięcy czy milionów złotych zysku na jednym lokalu.

Czynniki kształtujące rentowność projektów deweloperskich

Rentowność projektu deweloperskiego jest wypadkową wielu czynników, ale dwa z nich mają absolutnie kluczowe znaczenie: cena zakupu gruntu oraz koszty materiałów budowlanych i robocizny. Wzrost cen działek, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, bezpośrednio przekłada się na wyższe koszty początkowe, a co za tym idzie na mniejszą marżę. Podobnie jest z kosztami budowy; wszelkie wahania cen stali, cementu czy drewna, a także wzrost wynagrodzeń pracowników budowlanych, mają natychmiastowy wpływ na ostateczny zysk dewelopera. To są fundamenty, na których opiera się cała kalkulacja.

Poza tymi podstawowymi kosztami, istnieją również te "ukryte", które często umykają uwadze, ale mają ogromny wpływ na ostateczny zysk netto. Mówię tu o kosztach marketingu i sprzedaży, które są niezbędne, aby dotrzeć do klienta i skutecznie sprzedać mieszkania. Do tego dochodzą koszty biurowe, czyli administracja, zarząd, obsługa prawna i księgowa, które są stałym obciążeniem dla firmy. Nie można zapomnieć o kosztach obsługi finansowania odsetki od kredytów bankowych, prowizje i inne opłaty, które potrafią pochłonąć znaczną część marży brutto, zanim ta przekształci się w zysk netto.

Analizując sytuację rynkową w kontekście 2026 roku, dostrzegam wyraźne zmiany, które wpływają na rentowność. Na przełomie 2025 i 2026 roku rynek w największych miastach zaczął doświadczać nadpodaży gotowych, niesprzedanych mieszkań. To zjawisko zwiększyło presję na deweloperów, prowadząc do wzrostu konkurencji. Firmy, aby przyciągnąć klientów, coraz częściej oferują różnego rodzaju promocje, takie jak wykończenie w cenie, darmowe miejsce postojowe czy pakiety smart home. Co więcej, deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji cenowych, oferując rabaty sięgające średnio ponad 11%. Rosnące koszty utrzymania niesprzedanych lokali (czynsze, media, ochrona) oraz obsługi kredytów obniżają rentowność projektów i stanowią poważne wyzwanie dla płynności finansowej, szczególnie dla mniejszych firm. To wszystko sprawia, że środowisko biznesowe staje się coraz trudniejsze.

Ile zarabiają specjaliści w branży deweloperskiej? Przegląd wynagrodzeń

Przejdźmy teraz do drugiej perspektywy, czyli wynagrodzeń specjalistów pracujących w branży deweloperskiej. Muszę zaznaczyć, że zarobki są tu bardzo zróżnicowane i zależą przede wszystkim od doświadczenia. Młodszy specjalista, czyli junior, może liczyć na wynagrodzenie w przedziale 5 000 - 8 000 zł brutto. Specjalista z kilkuletnim doświadczeniem, czyli mid, może zarabiać już od 10 000 do 15 000 zł brutto. Natomiast starsi specjaliści, czyli seniorzy, z bogatym portfolio i odpowiedzialnością za kluczowe projekty, często przekraczają próg 20 000 zł brutto miesięcznie. To pokazuje, jak bardzo doświadczenie i kompetencje są cenione w tej branży.

Wśród kluczowych stanowisk w firmach deweloperskich, możemy wyróżnić następujące średnie przedziały wynagrodzeń:

• General Manager: Osoba zarządzająca całością operacji firmy, może osiągać zarobki rzędu około 50 000 zł brutto.
• Land Acquisition Manager: Specjalista odpowiedzialny za pozyskiwanie gruntów pod nowe inwestycje, jego wynagrodzenie często sięga kilkudziesięciu tysięcy złotych brutto, często z premiami uzależnionymi od sukcesu transakcji.
• Project Manager: Zarządza konkretnymi projektami deweloperskimi od początku do końca, jego zarobki to średnio 15 000 - 20 000 zł brutto.
• Dyrektor Marketingu: Odpowiada za strategię marketingową i sprzedaż, jego wynagrodzenie waha się od 14 000 do 28 000 zł brutto.

Nie bez znaczenia jest również lokalizacja. Najwyższe wynagrodzenia oferowane są oczywiście w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław, gdzie rynek jest najbardziej dynamiczny i konkurencyjny. W mniejszych miastach, gdzie skala projektów jest mniejsza, a konkurencja o pracownika nieco niższa, wynagrodzenia mogą być niższe o 30-40%. To naturalna konsekwencja różnic w kosztach życia i ogólnej dynamice rynku pracy w poszczególnych regionach.

Przeczytaj również: Odbiór mieszkania od dewelopera: Jak sprawdzić każdą usterkę?

Kariera w deweloperce: perspektywy i wyzwania

Patrząc na najbliższe lata, kariera w branży deweloperskiej będzie charakteryzować się zarówno dużymi perspektywami, jak i znaczącymi wyzwaniami. Wspomniana już nadpodaż mieszkań, rosnąca konkurencja i presja finansowa na deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, mogą wpłynąć na stabilność zatrudnienia. Oczekuję, że firmy będą stawiać na większą efektywność i optymalizację kosztów, co może oznaczać konieczność posiadania bardzo specjalistycznych umiejętności. Z drugiej strony, rozwój technologii, zrównoważone budownictwo i rosnące wymagania klientów stwarzają nowe nisze i możliwości dla innowacyjnych specjalistów. Ci, którzy potrafią dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych, będą mieli szansę na dynamiczny rozwój zawodowy, zwłaszcza w obszarach związanych z digitalizacją procesów, analizą danych czy zielonym budownictwem.