Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera, zgodnie z Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, to Twoje prawo i obowiązek. Jest to nic innego jak szczegółowa weryfikacja, czy lokal mieszkalny, który nabywasz, jest zgodny z zapisami umowy deweloperskiej, projektem budowlanym oraz obowiązującymi Polskimi Normami budowlanymi. To właśnie podczas tego procesu upewniasz się, że otrzymujesz produkt zgodny z Twoimi oczekiwaniami i standardami.
Ustawa deweloperska jasno określa Twoje prawa jako nabywcy. Masz pełne prawo do dokładnego sprawdzenia każdego zakamarka mieszkania, a co więcej, możesz przystąpić do odbioru z osobą towarzyszącą na przykład z doświadczonym fachowcem lub inspektorem budowlanym, który wesprze Cię swoją wiedzą. Najważniejszym dokumentem z tego etapu jest protokół zdawczo-odbiorczy, do którego należy skrupulatnie wpisać wszystkie zauważone wady i usterki. To on stanowi podstawę do późniejszych roszczeń i egzekwowania napraw od dewelopera.Warto pamiętać, że odbiór techniczny to nie to samo co przekazanie kluczy do mieszkania. Odbiór to akt weryfikacji stanu technicznego nieruchomości, natomiast przekazanie kluczy to formalne przejęcie lokalu. Zazwyczaj przekazanie kluczy następuje dopiero po pomyślnym odbiorze i usunięciu wszystkich zgłoszonych wad. Nie spiesz się z odbiorem i upewnij się, że wszystkie usterki zostały naprawione, zanim faktycznie przejmiesz mieszkanie.
Moje doświadczenie pokazuje, że pośpiech jest najgorszym doradcą podczas odbioru mieszkania. Przeznaczenie odpowiedniej ilości czasu na dokładną weryfikację jest absolutnie kluczowe. Przeoczenie istotnych wad w tym momencie może skutkować tym, że późniejsze ich reklamowanie będzie znacznie trudniejsze i bardziej kosztowne. Daj sobie tyle czasu, ile potrzebujesz, aby czuć się pewnie z podjętymi decyzjami.
Przygotowanie do odbioru dokumenty i narzędzia
Skuteczny odbiór techniczny to w dużej mierze kwestia odpowiedniego przygotowania. Zanim jeszcze przekroczysz próg swojego nowego mieszkania, upewnij się, że masz ze sobą wszystkie niezbędne dokumenty i narzędzia. To pozwoli Ci na sprawne i precyzyjne wykrycie ewentualnych usterek, a co za tym idzie na efektywne dochodzenie swoich praw.
Niezbędne dokumenty
- Kopia umowy deweloperskiej: Będzie Ci potrzebna do weryfikacji zgodności wykonania mieszkania z ustaleniami umownymi, takimi jak standard wykończenia czy użyte materiały.
- Rzut techniczny mieszkania (projekt): To absolutna podstawa do sprawdzenia, czy układ ścian, lokalizacja punktów elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych czy grzejników jest zgodna z planem. Dzięki niemu łatwo wychwycisz wszelkie odstępstwa.
Niezbędne narzędzia
Oto lista narzędzi, które moim zdaniem są niezbędne podczas odbioru i które pomogą Ci w dokładnej inspekcji:
- Miarka zwijana i dalmierz laserowy: Do pomiaru powierzchni, wysokości pomieszczeń, szerokości otworów drzwiowych czy okiennych. Dalmierz znacznie przyspieszy pracę.
- Poziomica (najlepiej 2m): Niezastąpiona do sprawdzenia pionów i poziomów ścian, podłóg, parapetów oraz montażu grzejników.
- Kątownik budowlany: Umożliwi Ci weryfikację kątów prostych w narożnikach ścian, przy ościeżnicach czy wnękach.
- Latarka: Przyda się do oświetlenia trudno dostępnych miejsc, zakamarków, wnętrza szafek instalacyjnych czy sprawdzenia jakości tynków pod różnym kątem padania światła.
- Próbnik napięcia (śrubokręt z diodą): Niezbędny do sprawdzenia, czy we wszystkich gniazdkach jest prąd.
- Mała piłeczka lub kulka: Idealna do testowania spadków na podłodze, zwłaszcza w łazience czy na balkonie.
- Anemometr lub zapalniczka/kartka papieru: Do sprawdzenia ciągu wentylacyjnego w kratkach.
- Aparat fotograficzny (w telefonie): Niezastąpiony do dokumentowania każdej zauważonej usterki. Zdjęcia są dowodem i ułatwiają deweloperowi lokalizację problemu.
Wsparcie fachowca
Zawsze polecam rozważenie zatrudnienia fachowca lub inspektora budowlanego do pomocy przy odbiorze. Ich doświadczenie, znajomość norm budowlanych oraz umiejętność dostrzegania ukrytych wad są nieocenione. Pamiętaj, że masz pełne prawo przystąpić do odbioru z osobą towarzyszącą, a profesjonalne wsparcie może zaoszczędzić Ci wielu problemów i kosztów w przyszłości.
Kontrola podstawowych elementów wykończeniowych
Przejdźmy teraz do konkretnych elementów mieszkania, które należy dokładnie sprawdzić. Kontrola podstawowych elementów wykończeniowych jest niezwykle ważna, ponieważ to właśnie one najczęściej są źródłem usterek i niedociągnięć, które mogą wpływać na komfort i estetykę Twojego nowego lokalu.
Ściany i podłogi
Zacznij od ścian i podłóg. Użyj poziomicy, najlepiej dwumetrowej, aby sprawdzić piony i poziomy ścian. Przyłóż ją do ściany w kilku miejscach i sprawdź, czy nie ma odchyleń. To samo zrób z podłogą, szukając nierówności. Kątownik budowlany pozwoli Ci zweryfikować kąty proste w narożnikach brak kątów 90 stopni może utrudnić późniejsze ustawienie mebli czy montaż listew przypodłogowych. Typowe wady to nierówności, wybrzuszenia czy właśnie brak idealnych kątów prostych.
Tynki i malowanie
Przyjrzyj się uważnie tynkom i malowaniu. Zwróć uwagę na:
- Pęknięcia i zarysowania tynków: Nawet drobne mogą świadczyć o problemach konstrukcyjnych lub niedostatecznym wyschnięciu budynku.
- Nierówności i wybrzuszenia na ścianach: Mogą być widoczne gołym okiem lub pod światło. To często efekt niedbałego położenia tynku.
- Zła jakość gładzi: Szukaj widocznych śladów szlifowania, niedoróbek, zacieków czy przebarwień. Powierzchnia powinna być gładka i jednolita.
Wylewka podłogowa
Aby sprawdzić równość wylewki podłogowej, użyj małej piłeczki lub kulki. Połóż ją w różnych miejscach na podłodze, zwłaszcza w łazience i kuchni. Piłeczka powinna leżeć stabilnie i nie toczyć się samoistnie. Jeśli się toczy, świadczy to o nierównym poziomie podłogi, co może być problematyczne przy układaniu paneli, płytek czy montażu mebli. Zwróć też uwagę na ewentualne pęknięcia wylewki.
Kontrola stolarki okiennej i drzwiowej
Stolarka okienna i drzwiowa to kolejny kluczowy element, który ma ogromny wpływ na komfort termiczny i akustyczny Twojego mieszkania. Warto poświęcić jej szczególną uwagę, aby uniknąć problemów z izolacją czy bezpieczeństwem.
Szczelność okien i drzwi balkonowych
Szczelność okien i drzwi balkonowych jest fundamentalna. Możesz ją sprawdzić w prosty sposób: włóż kartkę papieru między ramę a skrzydło okna lub drzwi, a następnie je zamknij. Spróbuj wyciągnąć kartkę. Jeśli stawia opór i trudno ją wyjąć, szczelność jest prawdopodobnie dobra. Jeśli kartka wysuwa się swobodnie, oznacza to nieszczelność, która będzie prowadzić do strat ciepła i hałasu. Powtórz test na całym obwodzie skrzydła.
Szyby i uszczelki
Podczas kontroli szyb i uszczelek zwróć uwagę na:
- Szyby: Dokładnie obejrzyj każdą szybę pod kątem zarysowań, pęknięć, odprysków czy innych wad fabrycznych. Najlepiej zrobić to pod różnymi kątami padania światła.
- Uszczelki: Sprawdź, czy uszczelki są całe, dobrze osadzone w ramie i skrzydle, elastyczne i nie mają pęknięć ani ubytków. Uszkodzone uszczelki to prosta droga do nieszczelności.
Płynność działania
Kolejnym aspektem jest płynność działania. Otwórz i zamknij każde okno oraz drzwi balkonowe w różnych pozycjach (uchylenie, otwarcie). Sprawdź, czy ruch jest płynny, bez zacięć i oporów. Zweryfikuj działanie klamek czy obracają się swobodnie i ryglowanie jest pewne. Sprawdź również zawiasy pod kątem luzów i prawidłowego montażu. Problemy z otwieraniem/zamykaniem czy brak możliwości regulacji to typowe wady, które należy zgłosić.
Kontrola instalacji
Instalacje w mieszkaniu to jego krwiobieg. Ich prawidłowe funkcjonowanie jest absolutnie fundamentalne dla Twojego codziennego życia. Niedociągnięcia w tym obszarze mogą być nie tylko uciążliwe, ale i kosztowne w naprawie, dlatego kontrola instalacji wymaga szczególnej uwagi.
Instalacja elektryczna
- Gniazdka: Użyj próbnika napięcia lub po prostu podłącz ładowarkę do telefonu, aby sprawdzić, czy we wszystkich gniazdkach jest prąd. Nie zapomnij o gniazdkach w łazience, kuchni i na balkonie.
- Oświetlenie: Włącz i wyłącz wszystkie włączniki światła. Upewnij się, że punkty świetlne działają poprawnie. Jeśli są już zamontowane oprawy, sprawdź ich stabilność.
- Rozdzielnica: Sprawdź, czy rozdzielnica jest kompletna, czy wszystkie bezpieczniki są opisane i czy jest do niej swobodny dostęp.
Instalacja wodno-kanalizacyjna
- Szczelność: Dokonaj wizualnej kontroli wszystkich podejść wodnych i kanalizacyjnych (pod umywalkami, brodzikiem, WC, w kuchni). Szukaj zacieków, śladów wilgoci czy niepokojących zapachów.
- Drożność odpływów: Jeśli jest taka możliwość, wlej wodę do brodzika, umywalki czy WC, aby upewnić się, że odpływy są drożne i woda swobodnie spływa.
- Zawory: Zweryfikuj poprawność montażu zaworów odcinających wodę powinny być łatwo dostępne i działać bez zarzutu.
Wentylacja
Prawidłowa wentylacja to podstawa zdrowego klimatu w mieszkaniu. Aby sprawdzić ciąg w kratkach wentylacyjnych (zarówno grawitacyjnej, jak i mechanicznej), możesz użyć prostego testu. Przyłóż kartkę papieru do kratki wentylacyjnej jeśli wentylacja działa poprawnie, kartka powinna zostać "przysysana" do kratki. Alternatywnie, możesz użyć płomienia zapalniczki powinien być wciągany do środka. Brak ciągu to poważna wada, która może prowadzić do zawilgocenia i rozwoju pleśni.
Instalacja centralnego ogrzewania
- Grzejniki: Sprawdź montaż grzejników czy są stabilne, proste i prawidłowo podłączone. Obejrzyj je pod kątem zarysowań, wgnieceń czy innych uszkodzeń.
- Zawory termostatyczne: Zweryfikuj, czy zawory termostatyczne są zamontowane i działają poprawnie (jeśli jest już możliwość sprawdzenia ich działania).
Kontrola elementów zewnętrznych i przynależności
Poza wnętrzem mieszkania, nie zapominaj o elementach zewnętrznych i przynależnościach. Balkon, taras, komórka lokatorska czy miejsce postojowe to integralne części Twojej nieruchomości, które również wymagają dokładnej inspekcji.
Balkon i taras
Niezwykle ważne są prawidłowe spadki na balkonie lub tarasie. Ich zadaniem jest efektywne odprowadzanie wody deszczowej i roztopowej. Brak odpowiednich spadków lub ich nieprawidłowe wykonanie może prowadzić do zalegania wody, co z kolei sprzyja uszkodzeniom konstrukcji, zawilgoceniu ścian i szybszej degradacji materiałów wykończeniowych. Użyj piłeczki, aby sprawdzić, czy woda będzie spływać w kierunku odpływu.
Na balkonie lub tarasie sprawdź:
- Balustrady: Upewnij się, że są stabilne, bezpieczne i prawidłowo zamocowane. Sprawdź, czy nie ma luzów ani uszkodzeń mechanicznych.
- Obróbki blacharskie: Zweryfikuj, czy są kompletne, dobrze zamocowane i bez uszkodzeń. Ich zadaniem jest ochrona przed wodą.
- Płytki (jeśli są w standardzie): Obejrzyj płytki pod kątem pęknięć, odprysków, pustek pod płytkami (możesz ostukać je delikatnie). Sprawdź, czy fuga jest kompletna i równa.
Komórka lokatorska i miejsce postojowe
- Komórka lokatorska i miejsce postojowe: Skontroluj je pod kątem zgodności z planem (numer, lokalizacja) oraz ewentualnych uszkodzeń, pęknięć czy zacieków. Upewnij się, że są czyste i gotowe do użytku.
- Kontrolny pomiar powierzchni użytkowej: Jeśli umowa deweloperska na to wskazuje, warto dokonać kontrolnego pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania, odwołując się do normy PN-ISO 9836:2015-12. Nawet niewielkie różnice mogą mieć wpływ na cenę.
Protokół zdawczo-odbiorczy podstawa Twoich praw
Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument o fundamentalnym znaczeniu. To właśnie on stanowi podstawę do egzekwowania Twoich praw i zobowiązuje dewelopera do usunięcia wszelkich wad. Pamiętaj, że to, co nie znajdzie się w protokole, później będzie znacznie trudniejsze do reklamowania.
Jak precyzyjnie opisywać usterki
Aby protokół był skuteczny, usterki muszą być opisane precyzyjnie:
- Lokalizacja: Zawsze dokładnie wskazuj lokalizację wady, np. "ściana wschodnia w salonie, 150 cm od podłogi, wada estetyczna - rysa długości 5 cm".
- Dokumentacja zdjęciowa: Każdą usterkę udokumentuj zdjęciem. Zdjęcia są niepodważalnym dowodem i ułatwiają deweloperowi identyfikację oraz usunięcie problemu. Dołącz je do protokołu.
- Jasny język: Używaj jasnego i zrozumiałego języka, unikając ogólników. Opisz, na czym polega wada, a nie tylko, że "jest źle".
Wady istotne a nieistotne
Ważne jest rozróżnienie między wadami istotnymi a nieistotnymi. Wady istotne to takie, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem na przykład brak prądu, nieszczelny dach, brak wody. W przypadku stwierdzenia takiej wady, masz prawo odmówić podpisania protokołu i wyznaczyć nowy termin odbioru, dopiero po jej usunięciu. Natomiast wady nieistotne to drobne usterki, takie jak zarysowanie na panelu, niedomalowanie ściany. One nie wstrzymują odbioru, ale muszą zostać bezwzględnie wpisane do protokołu, a deweloper ma obowiązek je naprawić.
Terminy dewelopera
Pamiętaj o terminach, które obowiązują dewelopera po podpisaniu protokołu:
- 14 dni: Na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad.
- 30 dni: Na usunięcie wad od daty podpisania protokołu. Jeśli deweloper nie dotrzyma tego terminu, możesz wyznaczyć mu dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie zlecić usunięcie wad na jego koszt.
Co, jeśli deweloper nie zgadza się z uwagami?
Co zrobić, jeśli deweloper nie zgadza się z Twoimi uwagami? Moim zdaniem, w takiej sytuacji warto rozważyć wezwanie niezależnego rzeczoznawcy budowlanego. Sporządzona przez niego ekspertyza będzie silnym dowodem w dalszych negocjacjach lub ewentualnym postępowaniu sądowym.
Wady po odbiorze rękojmia
Nawet najbardziej dokładny odbiór nie gwarantuje, że w przyszłości nie pojawią się żadne problemy. Czasem wady ujawniają się dopiero po jakimś czasie użytkowania mieszkania. Na szczęście, polskie prawo również w takich sytuacjach chroni nabywców.
5-letnia rękojmia na wady fizyczne
Kluczowym pojęciem jest tu 5-letnia rękojmia na wady fizyczne nieruchomości. Oznacza to, że przez pięć lat od daty odbioru deweloper odpowiada za wszelkie wady fizyczne, które ujawnią się w mieszkaniu. Co ważne, rękojmia obejmuje również wady ukryte, czyli takie, których nie dało się wykryć podczas odbioru technicznego. Niezależnie od tego, czy wada została wpisana do protokołu, czy nie, masz prawo do jej reklamowania w ramach rękojmi.
Przeczytaj również: Rękojmia dewelopera: Jak skutecznie chronić swoje nowe mieszkanie?
Jak zgłosić wadę ukrytą
Aby skutecznie zgłosić wadę ukrytą i dochodzić swoich praw, postępuj według poniższych kroków:
- Zgłoszenie pisemne: Zgłoś wadę deweloperowi pisemnie, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, jak najszybciej po jej wykryciu. W piśmie dokładnie opisz wadę i jej lokalizację.
- Dokumentacja: Dokumentuj wadę fotograficznie lub filmowo. Im więcej dowodów, tym lepiej.
- Wskazanie terminu: Wskaż deweloperowi rozsądny termin, w którym oczekujesz usunięcia wady. Może to być np. 14 lub 30 dni.
- Brak reakcji: W przypadku braku reakcji dewelopera lub odmowy usunięcia wady, rozważ skorzystanie z pomocy prawnej. Adwokat lub radca prawny pomoże Ci w dalszych krokach, włącznie z postępowaniem sądowym.
